Acquérir plutôt que louer, quels enjeux pour un professionnel libéral ?

L’acquisition d’un local professionnel est une étape significative pour nombre de professionnels libéraux et nécessite une analyse approfondie de sa situation professionnelle et personnelle, de ses besoins et de ses capacités financières. Comment optimiser l'opération, sur le plan juridique, fiscal et patrimonial ? Francis Brune, responsable ingénierie financière et patrimoniale chez Interfimo nous apporte son éclairage.

Pourquoi investir ?

La décision d’acquérir son local professionnel peut résulter de motivations très diverses.

Profiter de l’évolution de carrière

Après la phase d’installation et la phase de développement où le recours à la location s’avère plus prudent, vient la phase de maturité de carrière pour le professionnel libéral qui dispose généralement à ce stade d’une visibilité à plus long terme sur sa clientèle et son chiffre d’affaires. Le moment est alors propice pour se poser la question de l’acquisition de son local professionnel afin de se constituer un patrimoine à crédit et de se soustraire aux aléas de la location.

Bénéficier de prévisibilité financière à plus long terme

Pour le locataire, la charge du loyer est indexée sur un indice (l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou, pour les pharmaciens, I’indice des loyers commerciaux (ILC)). Il est donc voué à augmenter, contrairement à un remboursement de prêt, dont le coût, pour le propriétaire, restera généralement fixe sur la période du crédit, lui offrant une prévisibilité financière à long terme.

Investir dans un local attractif

Cela peut également représenter un choix judicieux pour un professionnel libéral, tant pour des raisons économiques et environnementales, que pour le confort et la valeur future du bien. Par exemple un local avec une bonne performance énergétique peut engendrer des économies de coûts de fonctionnement. Il pourra se présenter comme un investissement solide en raison d’un potentiel de revente ou de location plus élevé.

Préparer sa retraite

L’acquisition d’un local professionnel permet notamment de préparer sa retraite grâce à la création d’un patrimoine qui pourra être utilisé pour percevoir des loyers et constituer, pour le professionnel retraité, une source de revenus supplémentaire.

Acheter ? Oui, mais quelle option choisir ?

Lorsqu'un professionnel libéral envisage d'acheter son local professionnel, plusieurs options s'offrent à lui, en fonction de sa situation personnelle et professionnelle, de ses objectifs à long terme ou encore de sa situation fiscale.

L’acquisition par le professionnel libéral dans le cadre de son patrimoine professionnel

Lorsque le professionnel achète le bien dans son actif professionnel, le bien est inscrit au registre des immobilisations dans sa déclaration BNC. Le professionnel bénéficie alors du régime des plus-values professionnelles en cas de revente du local. Ce régime distingue une partie de plus-value dite court terme et une partie de plus-value dite long terme. La plus-value à court terme correspond aux amortissements pratiqués pendant que le professionnel a utilisé le bien dans le cadre de son activité professionnelle et est considérée comme du résultat taxable en BNC classique au moment de la vente. La plus-value à long terme relève d’un taux spécifique mais surtout bénéficie d’un abattement en fonction de la durée de détention.

Atout

La plus-value professionnelle à long terme correspond à la prise de valeur du bien. Si le bien acquis a pris beaucoup de valeur, cette partie long terme est taxée au taux spécifique de 30 % (12,8 au titre de l’IR et 17,2% au titre des prélèvements sociaux) mais elle et bénéficie d’un abattement de 10 % par années de détention au-delà de la 5ème année. Donc concrètement, la plus-value économique prise par le bien entre l’acquisition et la vente au-delà de 15 ans va être perçue sans fiscalité par le mécanisme de cet abattement sur la partie de plus-value professionnelle à long terme.

Et dans le cadre d’une SEL ?

Le fonctionnement au sein d’une SEL est à peu près identique en termes de déduction mais à la sortie, le régime s’avère très différent : lorsque la SEL est soumise à l’IS, il n’y a pas d’abattement applicable pour durée de détention. Au moment de la revente du bien, le professionnel sera soumis au taux normal de l’IS c’est à dire 25 % ou 15 % pour les PME dans la limite de 42 500 € sur l’intégralité de la plus-value à savoir la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition dont on aura également déduit les amortissements pratiqués (donc une base d’imposition importante).

L’acquisition par le professionnel libéral, dans le cadre de son patrimoine privé (location à soi-même)

En BNC, le bien n’est pas inscrit au registre des immobilisations, mais le libéral va déduire un loyer car il va se louer le bien à lui-même pour son activité professionnelle.

Ce schéma classique, validé par le Conseil d’État en 2008 est soumis à plusieurs conditions :

• le bien ne doit pas être inscrit au registre de immobilisations de l’activité BNC ;
• les loyers doivent être déclarés au titre des revenus fonciers ;
• le propriétaire doit apporter la preuve du paiement effectif des loyers par un transfert de fond de son compte professionnel vers un compte personnel.

Dans cette situation, le professionnel va pouvoir déduire les intérêts du crédit d’acquisition de ses revenus fonciers via cette location à soi-même. Il n’y a pas de distinction plus-values long terme et court terme. On est sous le régime des plus-values privées des particuliers et on pourra bénéficier d’une exonération de plus-value pour la part IR après 22 ans de détention et pour la part prélèvement sociaux après 30 ans.

La plus-value est constituée par le prix de vente dont on déduit le prix d’achat et très souvent un forfait pour frais et travaux.

Le taux de la plus-value immobilière est de 19 % pour la partie IR et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux.

À noter

Il est important de souligner que sous le régime de l'Impôt sur les Sociétés (IS), les coûts liés à la détention du bien sont généralement moins élevés (en raison notamment de la possibilité de déduire un amortissement), ce qui favorise une capacité d'endettement accrue. Toutefois, ce régime peut s'avérer coûteux au moment de la revente du bien. En revanche, lors d'une acquisition dans le cadre du patrimoine privé, on ne peut pas déduire un amortissement donc la capacité de déduction sera moindre. Cependant, si le professionnel détient le bien au moins 30 ans, il pourra revendre le bien sans aucune fiscalité par le jeu des abattements.

2 remarques

• Attention à la surtaxe sur les plus-values immobilières importantes -> le taux est de 2 % entre 50 et 100 000, il est ensuite progressif jusqu’à 250 000 € de plus-value (environ 6 %),

• Attention également à ne pas déterminer le loyer en fonction de la capacité de remboursement du crédit. Celui-ci doit être déterminé en fonction de la valeur de marché.

Le recours à la SCI en cas d’acquisition à plusieurs
(au moins 2)

Dans le cadre d’une acquisition à plusieurs, le recours à la SCI peut se présenter comme une solution de gestion intéressante grâce à une organisation sur mesure. Les règles de fonctionnement de la SCI sont définies par les associés dans les statuts qui doivent permettre d’acter les modalités d’entrée et de sortie de la SCI ou encore les modes d’occupation du bien par exemple. Les contraintes sont celles que l’on retrouve dans toute constitution de société avec au démarrage, des frais de constitution, puis, la tenue d’une assemblée générale annuelle (avec des procès-verbaux), d’une comptabilité, et des déclarations fiscales IR ou IS.

Atouts

En tant que propriétaire du local via la SCI, le professionnel libéral peut se louer à lui-même le local professionnel, permettant de déduire de l’activité professionnelle le loyer versé à la SCI.
La gestion personnalisée d’une SCI permet de gérer avec souplesse des situations comme l'entrée de nouveaux associés ou le départ de certains.
La SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier souvent avec des frais de succession réduits.

Comment financer l’acquisition ?

Avant d’acquérir un bien immobilier et afin de préparer un dossier de financement solide, il sera nécessaire de définir la capacité d’endettement du professionnel, c’est-à-dire son seuil de rentabilité et sa capacité à rembourser un crédit.

Des honoraires bruts du professionnel libéral, seront déduits les frais généraux fixes, le train de vie, les impositions et les crédits déjà en cours. C’est la capacité d’épargne qui sera jaugée pour statuer sur un dossier de financement. À noter qu’aujourd’hui, les taux de crédit ont augmenté et les durées de financement se sont allongées, en moyenne 20 ans aujourd’hui.

C’est la totalité du projet qui sera étudiée dans la demande de financement, en fonction de l’acquisition : le financement du local comprendra le prix d’acquisition, mais aussi les droits et frais (notaires, pub foncière, etc.) ainsi que les éventuels travaux nécessaires pour adapter le local à l’activité.

Attention à ne pas négliger la thématique assurance ! En effet, certaines clauses spécifiques pour les professionnels libéraux méritent de ne pas être regardées uniquement sous l’angle coût : par exemple, la nécessité pour certains libéraux de disposer d’une clause spécifique sur les incapacités professionnelles, comme la clause dite « pharmacien » : si ce dernier est interdit d’exercer en raison d’une maladie ou accident sur une période assez longue, l’assurance prendra en charge le crédit.

Notre recommandation

Ne pas céder aux effets de mode ! Chaque cas est particulier et il y a toujours plusieurs options possibles. Il est bon de se faire accompagner par ses conseils (notaire/avocat fiscaliste, expert-comptable, banquier) pour mesurer la solution la plus intéressante en fonction de son projet, de son activité professionnelle et de ses objectifs.
Les conseillers d’Interfimo sont à votre écoute ! N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez des conseils pour évaluer les différentes options et choisir la stratégie la plus adaptée à votre situation.

Le sujet vous intéresse ?

Rendez-vous pour un webinaire avec Francis Brune et Audrey Chemouli, avocate

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Mercredi 6 mars de 12h30 à 13h15
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